Comprar una parcela es, para la mayoría, la inversión más grande después de la casa. Y sin embargo muchas compras se cierran revisando menos papeles que al arrendar un departamento. Esta es la lista que un abogado revisaría antes de dejarte firmar. Ningún punto es opcional.
Los 12 puntos de la checklist
- 1. Inscripción de dominio vigente. Pide al Conservador de Bienes Raíces (CBR) la copia de la inscripción con certificado de vigencia. El vendedor debe aparecer como dueño actual, no un familiar ni una sociedad disuelta.
- 2. Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones. También lo emite el CBR. Revela hipotecas, embargos, usufructos o prohibiciones de enajenar que viajarían contigo después de la compra.
- 3. Rol propio en el SII. Sin rol propio no hay unidad legal independiente. Lo explicamos en detalle en nuestra guía del rol propio.
- 4. Certificado de avalúo fiscal. Gratis en sii.cl con el número de rol. Confirma que el rol existe, a nombre de quién está y sirve de referencia para las contribuciones.
- 5. Calidad indígena del terreno. Si el predio está inscrito en el Registro de Tierras de CONADI, solo puede venderse a personas o comunidades indígenas (Ley 19.253). Lee nuestra guía completa.
- 6. Plano de subdivisión aprobado. Si la parcela nació de una subdivisión, exige el plano con certificación del SAG (rural, D.L. 3.516) o de la Dirección de Obras (urbano).
- 7. Deslindes y cabida. Compara lo que dice la escritura con lo que ves en terreno y con el plano. Cercos corridos y superficies «más o menos» son fuente clásica de juicios.
- 8. Acceso legal. ¿El camino de entrada pasa por un predio ajeno? Entonces debe existir una servidumbre de tránsito inscrita, no un permiso de palabra del vecino.
- 9. Agua. Derechos de aprovechamiento inscritos, pozo, vertiente o factibilidad de APR: revisa cómo tener agua en tu parcela antes de pagar.
- 10. Contribuciones al día. Un certificado de deuda de la Tesorería evita heredar cuotas impagas con intereses.
- 11. Identidad y estado civil del vendedor. Cédula vigente, y si está casado en sociedad conyugal, su cónyuge también debe firmar. Si vende una sociedad, revisa vigencia y facultades del representante.
- 12. Promesa de compraventa ante notario. Nunca entregues un pie con un recibo simple. La promesa notarial fija precio, plazos y multas si alguien se arrepiente.
¿Quién hace todo esto?
El conjunto se llama estudio de títulos y un abogado lo resuelve revisando los últimos 10 años de historia del inmueble. Cuesta una fracción mínima del precio del terreno y es la diferencia entre comprar tranquilo y financiar un juicio. Para casos con papeles incompletos, el equipo de Osiadacz Abogados puede regularizar antes de la compra — mira también nuestro servicio de regularización.
¿Listo para buscar? Todas las parcelas de nuestro portal indican si tienen rol propio, agua y luz directamente en la ficha.